本文来源:时代财经 作者:钟蔡
市场下行周期中,2022年,绿城也没能完成3100亿元的保底销售目标。
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新年伊始,在完成新一轮组织架构调整后,绿城又对内发布了《关于明确2023年红线指标考核的规则》,强化业绩考核的导向,确保公司经营目标的达成。
根据通知,子公司如触发任何一项红线指标,将对子公司经营班子进行管理干预,子公司下属的城市公司/项目群/直管项目公司/专业公司等参照执行。
具体而言,90%<年度销售综合完成率<100%,降薪10%,个人年度绩效等级不高于B;80%<年度销售综合完成率<90%,降职、降薪20%,个人年度绩效等级不高于C;年度销售综合完成率<80%,免职,个人年度绩效等级为D。
这是一份针对管理层的考核指标,一位杭州资深地产人向时代财经证实上述内容的真实性。另一位接近绿城的相关人士则指出,"类似的制度以前就有,针对销售业绩的考核。今年制定红线管理,更关注管理层的经营意识。"
2023年是东北人张亚东来到杭州的第六年,也是其出任绿城中国董事会主席的第五年。2019年年报中,他曾为绿城定下针对未来五年发展规划的"战略2025",预计到2025年底,公司销售规模至少超过5000亿元,其中重资产投资板块达到3500亿元规模,代建达到1500亿元规模。到了2020年年报时,这一目标又提升至6400亿元,其中,重资产投资板块4500亿元,代建1500亿元,新兴业务400亿元。
而随着地产行业形势的变化,这一目标充满不确定性。对于2023年的销售目标,上述接近绿城的相关人士也表示目前还未确定,"比较难预测。"
销售下滑,绿城向管理层"动刀"
事实上,按照绿城公布的口径,2022年公司实现合同销售3003亿元,其中重投资板块销售额2128亿元,代建板块销售额875亿元;而2021年,其完成合同销售3509亿元,其中重投资板块销售额2666亿元,代建板块销售额843亿元。
按此推算,2022年绿城的代建业务依然保持增长,而重投资板块销售则减少538亿元,同比下降超20%。这也是自2016年来,绿城中国首次出现销售下滑,2019年-2021年,公司的销售增速分别为29%、43%和21%。
尽管2022年的销售降速并未超过行业均值,但对于仍对规模有渴求的绿城而言,这样的成绩或许并不足以令管理层及大股东满意。
市场下行,销售难以逆势增长,绿城也在调整内部的组织架构。据新京报报道,在2021年将浙江区域拆分为浙西区域和浙东区域后,日前,绿城内部宣布将浙西区域集团、浙东区域公司、杭州亚运村项目公司合并,成立浙江区域集团,按区域集团类别管理,负责浙江省、福建省的投资拓展与项目管理。原浙西区域集团董事长迟峰,任新浙江区域集团联席董事长、总经理;原浙东区域公司董事长吴恒,任新浙江区域集团联席董事长。
组织架构的拆分、整合往往顺应企业规模变化。2021年,绿城的整体销售首次突破3000亿元,而如今,收敛聚焦成为行业主流,绿城也难以保持销售的持续增长。
"我们想收缩深耕的城市,从投资端里面也能看到,今年我们差不多就投资了北京、上海、杭州这三个地方。"2022年年中的年度股东大会上,绿城管理层曾强调,深耕的城市将有原来的50余个,聚焦至30个左右。
绿城中国2022年半年报显示,报告期内,公司在杭州、南通、舟山、宁波、台州、德清、北京、昆明8座城市新增项目20个,承担成本约304亿元;其中,在大本营杭州,绿城中国就新增11个项目,承担成本近180亿元。
区域收缩难以避免导致人员优化 一位在绿城西南区域工作的地产人对时代财经透露,自己就是公司这轮被优化的员工之一,"去年业绩压力很大,所以个别城市有架构调整,但整个行业都如此。"
除普通员工外,绿城新的内部考核红线也开始向管理班子"动刀",一定程度上或也是来自销售业绩的压力,"有的区域销售在增长,有的区域在下降,公司不希望有的区域看到下降,原来定的指标完全完成不了,而去躺平,甚至作假,这样的问题就需要靠管理来平衡。"绿城管理层曾如是说。
背着大股东的考核,绿城逆市扩张
如今的绿城,内部已有颇多张亚东的管理痕迹。
2018年,张亚东空降绿城,2019年,随着创始人宋卫平退出董事会,张亚东成为绿城历史上第二位独立的董事会主席。他也开始大刀阔斧的改革,从组织架构、业务发展到投资拿地等,为此,绿城还请回老将郭佳峰,补齐公司长期在投拓方面的短板。
到任以来,规模是这位新掌舵人最核心的关注所在。在2019年销售首次跨过2000亿元后,张亚东就迫不及待为绿城定下了未来五年的规划。根据规划,2025年绿城的重资产房板块合同销售目标是4500亿元以上,轻资产代建业务合同销售额预期要达到1500亿元以上。
值得注意的是,早在2018年,龙头房企万科就喊出"活下去"的口号,引发业内一阵哗然;2019年,尽管房地产行业总体规模仍在上扬,但频繁的调控下,告别繁荣、回归理性成为行业基调,预示着下行通道或已打开。
2021年下半年,部分房企开始陷入流动性危机,2022年,房企整体销售业绩同比下降超四成,行业触底。
但在规模的驱动下,近几年绿城仍不断大手笔拿地。过往年报数据显示,2019年,该公司全年投资新拓货值超2000亿元,同比增长65%,获取土地79宗,同比增长113%,土地投资额约865亿元;2021年,绿城在42座城市新增项目101个,预计新增货值3137亿元,权益货值约1834亿元,绿城承担成本约938亿元,在中指院的房企拿地排行榜上位列第六。2022年,土地市场整体遇冷,绿城放缓拿地速度,上半年斥资超300亿元新增项目20个。
"这几年企业都在控制规模的时候,绿城还在大打规模发展,这跟中交等大股东对于公司的考核体系密切相关,重点考核销售规模,利润规模次之,以此为驱动,做大销售规模。"在上述业内人士看来,从城市或房地产行业管理者,切换到头部房企管理者,张亚东也有着自己的管理风格。
到了2022年中的股东大会,绿城管理层也曾坦言,规模已不再作为公司的首要目标,而更关注利润率表现等,"希望规模维持在TOP10,利润率能有两位数的增长。"克而瑞数据显示,2022年,绿城以2128亿元的重资产销售规模,位列房企销售排行第八位。
不过,这并不意味着绿城放松对规模的要求,"公司想变成绿档是可以做到的,考虑到目前市场比较疲软,公司内部讨论认为反而是发展的一个机遇。所以2022年还是想充分利用一下政策的空间。"
截至2022年6月底,绿城剔除预收款后的资产负债率大于70%,依旧处于黄档阵营。2022年底,随着决策层推出多个融资利好,绿城拟报送110亿元储架式中期票据注册发行计划,用于置换到期债券及项目开发建设,并与多家银行签订战略合作协议。
而绿城的逆市发力和变革是否能够成功,还需等待市场的验证。
本文来源:时代财经作者:钟蔡市场下行周期中,2022年,绿城也没能完成3100亿元的保底销售目标。图片来源:图虫创意新年伊始,在完成新一轮组织架构调整后,绿城又对内发布了《关于明确2023年红线指标考核的规则》,强化业绩考核的导向,确保公司经营目标的达成。根据通知,子公司如触发任何一
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